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naiyou

 リタイア世代から外国人家族まで、さまざまな人が住むタワマン。最大のネックは「修繕費」の問題で、見て見ぬふりをしているうちにタワマンが廃墟になってしまった、という可能性もあるのだ。 

【「修繕ラッシュ」が来た】 
 都心の最高級リゾートをあなたの手に――。
東京湾を望む一棟のタワーマンション。歯の浮くようなコピーに夢を抱き、当時は購入希望者が殺到した人気レジデンスだったが、いまは見る影もない。

 築15年、400戸近いマンションに、現在の居住者は3割にも満たない。外壁に割れが目立ち、エントランス前は雑草が伸び放題になっている。
ジムやバーなどの共用部は閉鎖されて数年が経つ。次のマンションの頭金にもならないほど資産価値は下がり、引っ越すこともできず、逃げ場を失った人たちがただ住んでいるだけ……。

 いま、タワマン人気はピークにある。不動産経済研究所の調査によると、'08年から'17年の10年間で、首都圏には341棟もの高層マンション(20階建て以上)が建てられた。戸数にして、じつに11万1722戸にのぼる。
だが、そのタワマンが巨大な廃墟と化してしまう冒頭のような光景が、日本中に現れる事態を想像する人は少ない。

 不動産業界ではかねてから都心部の住宅の過剰供給がささやかれてきた。デベロッパーにとってタワマンはまさに「打ち出の小槌」であり、いまだ根強いタワマン人気に応えるように、フロンティア開拓は進んでいる。
これまでタワマンといえば、豊洲や芝浦といったベイエリアか、武蔵小杉や川口など都心にアクセスしやすい郊外が人気を集めていた。近ごろ、デベロッパーは「第三の道」として、都心の再開発地域に目をつけ、新たな購入層の獲得に躍起だ。

 たとえば東京下町の代表格・月島の「もんじゃストリート」には低層建築のもんじゃ屋が軒を連ねるが、肩を並べるように地上32階建てのタワマンが建とうとしている。
また、日本有数の商店街がある武蔵小山の駅前にも41階建ての巨大レジデンスが建ち、東京五輪直後の2021年に入居を控えている。
そんなタワマンブームに火が付いたのは2000年前後のこと。当時建てられた超高層マンションは早くも15~20年選手になろうとしているわけだが、ここにきて重大な問題が表面化してきた。
それは、類を見ないほどの大規模で高額な「修繕」をどうするか、ということだ。

【売り手はリスクを伝えない】 
 基本的にマンションは、12年から15年の周期で大規模修繕を行う。最初は外壁の修理などを行い、次にエレベーターや排水などの内部的な不具合を改修する。
これはタワマンも同様で、目下第一次修繕ラッシュに突入しているが、なにぶん戸数が多いため、一棟の修繕計画は10年以上、2ケタ億円のカネがかかることもザラにある。

 高層マンションブームの先駆けとなったのが、川口にある「エルザタワー55」だ。
'98年に竣工した総戸数650、地上55階建て、高さ185mのこの物件は、'15年にはじめての大規模修繕工事を開始し、2年がかりで完了した。総費用は約12億円。単純計算で1戸あたり約185万円の負担だ。
修繕にいたる長い道のりを取材してきた住宅ジャーナリストの山本久美子氏は次のように語る。
「超高層の工事は通常の足場だけではできないうえ、エルザタワーは低層・中層・高層でそれぞれ外観のフォルムが変化するデザインになっていて、工事は難航することが予想されました。
そこで修繕は、マンションを建設した元施工会社に工法の提案を依頼するところからはじまったのです」

 管理組合に修繕委員会を設置したのは'07年のこと。施工の妥当性や料金を見積もるコンサルタントを募集したのは'12年になってからだった。
「コンサルタント会社を1社に絞り、業務委託契約を締結したのが'13年。マンション所有者への説明会もきちんと開き、'14年に施工業者の決定にこぎつけました」(山本氏)

 途中3.11の影響もあったが、修繕完了までに10年。ただし、これは幸せなケースだ。エルザタワーのように投資目的の所有者が少ない物件は、管理組合もしっかり機能している。
だが新しく建てられたタワマンのなかには投資用に購入されているものも多い。最初の修繕時期にあたる築15年を迎えるころには、すでに所有者が入れ替わっているケースが大半だ。
しかも300戸をゆうに超えるようなタワマンでは、実際の入居者も子育て世代から外国人までさまざま。その全員が管理組合に協力的、ということはさすがに考えにくい。



以下ソース
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/56992



iken
213: 2019/08/18(日) 06:29:44.69 ID:gj77Qry6
>>1
>いま、タワマン人気はピークにある。

毎年目にするこのフレーズ。

249: 2019/08/18(日) 08:48:19.13 ID:/aPMLMLd
>>1
築15年は盛りすぎでしょ
築30年頃から色々と問題が表面化しそうではあるけど

6: 2019/08/17(土) 21:12:22.76 ID:ngxGOaZ/
no title

81: 2019/08/17(土) 23:02:27.68 ID:Ygvbn+BH
>>6
これ人どのくらい入ってるんだ?

131: 2019/08/18(日) 00:26:40.72 ID:jrb+o5JY
>>6
これってどこにあるの?

140: 2019/08/18(日) 00:37:02.52 ID:T2RksU+/
>>131
スカイタワー41 山形にあるよ

13: 2019/08/17(土) 21:20:32.03 ID:L5KgSgGN
金額以上に揉め事とか会議自体もコストだろ
阿呆くさい

19: 2019/08/17(土) 21:27:33.62 ID:JX4ZC1sI
タワマンに一生住もうと思ってる人っているんやろか?

20: 2019/08/17(土) 21:27:41.42 ID:GaGSddxh
上から取り壊すん?



26: 2019/08/17(土) 21:32:51.96 ID:8GuwGaeb
○○年問題って、その年にほんとに起きたことってないんじゃね

30: 2019/08/17(土) 21:37:35.61 ID:uvJ5bvFo
築15年で、そんなに悲惨なタワマンあるなら教えてくれよ
買うか借りるかしたいから

検索しても全然出てこないんだけど

87: 2019/08/17(土) 23:12:18.11 ID:XvCb14ej
海の近くって家電とか車とかの寿命が短そう

90: 2019/08/17(土) 23:16:14.98 ID:1D5+BbL4
地震でエレベーターが止まると地獄

95: 2019/08/17(土) 23:25:50.16 ID:XvCb14ej
リゾートマンションと同じ流れだね

114: 2019/08/17(土) 23:52:22.50 ID:9NfNn3af
売るだけ売ったら、この盛大な手のひら返し。
だからマスゴミも不動産屋も信用されない。

115: 2019/08/17(土) 23:53:32.09 ID:7q0ST3Ut
タワマンはちょっとした修繕するにも世帯数が多過ぎて同意を取るのに時間がかかりそう。

122: 2019/08/18(日) 00:17:14.20 ID:gc2Y2am0
50年くらい経って建て替えなければならない時の住人たちのドタバタ風景をドキュメンタリーで観たい。

126: 2019/08/18(日) 00:19:27.85 ID:I35sQscG
こういうのは買えないやつらを満足させるための記事だよ
自分の手の届かないリンゴは酸っぱいに違いないと思いたいのさ

146: 2019/08/18(日) 00:43:20.79 ID:2IgDNBa3
苗場のリゾートマンションとはちゃうからな
住みたい奴はいくらでもいる
直下型で傾かない限りだいじょぶだ~~~

187: 2019/08/18(日) 02:51:07.29 ID:8JgAuG9K
工事の足場組むだけで2億円だってよ

大変だわ

211: 2019/08/18(日) 06:20:01.32 ID:MjrYdTSu
都心に建ってるビルなんて大規模修繕なんてしとらんよな
新宿の三角のビルがなんかやり始めてるけど

245: 2019/08/18(日) 08:30:55.16 ID:a/ySS3VI
結局、修繕できないタワマンが頼る先は税金による処理。
例え改修に当たらなくとも、そういう性質のものに金を出す奴は非難されて当然。

283: 2019/08/18(日) 09:11:53.49 ID:OS3nJSxi
新しいマンションに人が流れてパイを奪うだけw
どの業界でもこれ

332: 2019/08/18(日) 11:03:44.26 ID:fswRhEdO
人口が減っていくから不動産はどれも駄目
共有者が多いほど意志決定が遅れ、望まない結果になる

336: 2019/08/18(日) 11:13:03.67 ID:ht7GfXOK
そうすると今ムサコは高級住宅街で庶民のあこがれの的だけど20~30年後にはスラム街になってしまうのか

357: 2019/08/18(日) 12:16:36.89 ID:Kqy2Zr74
時々こういう記事が出るよね。
良い物件を買うのが大事だ。

412: 2019/08/18(日) 14:41:42.03 ID:J8J7oHqX
豊洲から月島から晴海はずっとタワマンだらけだな

442: 2019/08/18(日) 15:54:53.36 ID:gFw0uneQ
居住してる場合、値段が倍になっても自身も次の住むとこ倍やからどうにもならんよな

504: 2019/08/18(日) 17:10:56.00 ID:02Vwobr1
いい加減、戸建て買いたいから
この馬鹿げた不動産バブル弾けてくれんかな

適正価格の倍は高いぞ

513: 2019/08/18(日) 17:21:15.97 ID:PWRVsS0d
いつまでも仕事や収入あると思って買った層も多いんだろうけど今後手放す人が増えていくんじゃないのかと思ってる。

引用元:https://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1566043791/